.svg)
Een consument komt bij jou uit voor de aankoop van een woning (en wil deze mogelijk verhuren). Dan is een complete inventarisatie op basis van het WWS-puntensysteem cruciaal! In deze blog vertellen we jou waar je op moet letten.
Dit heb je nodig om het aantal punten te berekenen
Om een goede berekening te maken heb je de volgende gegevens nodig van de woning:
- De oppervlakte van alle kamers in de woning inclusief de badkamer en keuken.
- De WOZ-waarde van de woning. Je kunt deze opvragen via het WOZ-waarde loket. Meer informatie hierover vind je op Rijksoverheid.nl.
- Het energielabel van de woning.
- De lengte van het aanrecht in de keuken en de aanwezigheid van inbouwapparatuur.
- Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de keuken. Boven het aanrecht zijn tegels tot een hoogte van 1,50 m verplicht. Tegels hoger dan 1,50 m en op andere muren zijn extra tegelwerk.
- Het aantal vierkante meters vloertegels in de keuken.
- Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de badkamer. In een badruimte zijn tegels tot een hoogte van 1,50 meter verplicht. In een douche zijn tegels tot een hoogte van 1,80 meter verplicht. Als de tegels hoger doorlopen, dan is dat extra tegelwerk.
- De oppervlakte van kamers of ruimten die de huurder met andere huurders deelt. Bijvoorbeeld een gemeenschappelijke woonkamer, (fietsen)berging, garage of tuin.
De marktwaarde in verhuurde staat
Een onderdeel van de financieringsaanvraag is het taxatierapport. Schakel dan ook tijdig met een geaccrediteerde taxateur! Hij gaat voor de marktwaarde in verhuurde staat uit van het WWS-puntensysteem. Komt deze boven de sociale huurgrens uit, dan stelt de taxateur de markthuur vast.
Daarbij kijkt hij naar de volgende punten:
- De staat van de woning qua onderhoud en het afwerkingsniveau.
- De locatie en ligging van de woning.
- Er worden vergelijkbare verhuurde woningen in de omgeving gezocht.
- Vraag en aanbod van huurwoningen wordt onderzocht.
Als de markthuur is bepaald, kan vervolgens de marktwaarde in verhuurde staat worden vastgesteld. Hiervoor gaat de taxateur uit van het netto aanvangsrendement. Dit percentage hangt samen met wat een belegger verwacht qua rendement voor vergelijkbare beleggingen. Om tot de marktwaarde in verhuurde staat te komen, deelt de taxateur de markthuur door het netto aanvangsrendement. Lees alles over de marktwaarde in verhuurde staat.
De DSCR
DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. Dit is een formule waarin je de verhouding berekent tussen de huurinkomsten, de rente en aflossing van de verhuurhypotheek. In deze blog lees je meer over wat DSCR inhoudt. De huuropbrengst is een belangrijk onderdeel om te bepalen of de financiering voldoet aan de minimale DSCR. Veel geldverstrekkers hanteren een minimale DSCR van 1,10. Een hogere markthuur zorgt er voor dat je eerder aan deze grens kunt voldoen.
Een voorbeeldberekening van het puntensysteem
Om bovenstaande te verduidelijken geven we hieronder een voorbeeldberekening. Is de kale huurprijs volgens het puntensysteem hoger dan € 808,06 en het huurcontract in 2023 ingegaan, dan valt de woning in de vrije sector. Is het huurcontract in 2022 ingegaan, dan was deze grens € 763,47. De kale huur betreft de huurprijs exclusief servicekosten. Onderstaande voorbeeldberekening laat zien dat de woning net boven de sociale huurgrens uitkomt. Bekijk de hele voorbeeldberekening.
Complete inventarisatie + Huurprijscheck
Met een volledige inventarisatie en waardebepaling van de woning kun je van échte toegevoegde waarde zijn voor jouw klant. Bovendien heb je in de beginfase al een compleet beeld bij de haalbaarheid van jullie gezamenlijke (verhuur)aanvraag. Bepaal daarom de maximale prijs van de woning in verhuurde staat en gebruik de openbare tool: De Huurprijscheck, welke beschikbaar is gesteld door De Huurcommissie. De Huurcommissie is een onafhankelijke partij die helpt bij het oplossen van problemen tussen huurders en verhuurder en kennen alle wet- en regelgeving op het gebied van huren.
Hoe werkt de Huurprijscheck?
In de Huurprijscheck komen verschillende onderdelen van de huurwoning aan bod. Aan deze onderdelen zijn punten gekoppeld. Het totaal aantal punten bepaalt de maximaal wettelijk toegestane huurprijs binnen de sociale huursector. Hoe meer punten de woning scoort, hoe hoger de huurprijs mag zijn.
Sociale huursector en vrije sector
Komt de woning met de Huurprijscheck onder de sociale huurgrens? Ga dan in je berekening uit van het maximale rendement van de sociale huur. Je hebt dan een realistisch beeld van de maximale huur die jouw klant voor zijn object kan vragen. Voor een financieringsaanvraag is het belangrijk om te weten of een woning in de vrije sector valt. Boven een bepaald totaal aantal punten, valt de huurwoning in de vrije sector. De verhuurder hoeft dan geen rekening te houden met een maximale huurprijs. Tevens wordt de hoogte van de huur bepaald door het aanbod van huurwoningen, ook wel markthuur genoemd.
Vragen?
Heb je na het lezen van deze blog alsnog vragen rondom jouw financieringsaanvraag? Neem dan contact op met Sjoerd Kemperman via: verhuurhypotheek@vcnhs.nl. Je mag hem natuurlijk ook altijd bellen op 085 - 041 09 30. Lees vooral ook deze blog en maak kennis met onze Verhuurspecialist.
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met Roel Wonders, onafhankelijk Hypotheek- en Verhuurspecialist en bovendien oud-werknemer van VCN hypotheken en kredieten.
