.svg)
Een collega grapte wel eens: Wie is de beste hypotheekadviseur? Het antwoord luidt: bij de adviseur waar je de hoogste hypotheek krijgt. Flauw, maar er zit wel een kern van waarheid in. Waar ligt de grens tussen het optimaal benutten van de regels en het oprekken ervan? Dat spanningsveld zie ik terug bij de familielening.
In de realiteit van een structureel woningtekort en oververhitte markt is de vraag van veel starters: hoeveel kan ik maximaal krijgen? Ouders die dat kunnen, zijn bereid hun kinderen te helpen. Onder die omstandigheden is de familielening ontstaan. Het kind leent maximaal bij de bank, de ouders verstrekken daar bovenop een lening om de gewenste woning bereikbaar te maken. De maandlasten worden terug geschonken.
De familielening is geen hypotheeknorm. Het is bedacht als oplossing om koopkracht te vergroten. Daarmee knelt de familielening met andere wet- en regelgeving. De constructie is geen neutrale geldlening.
Grenzen worden opgerekt
De leennormen zijn in Nederland wettelijk geregeld. Daarin verschillen we met de landen om ons heen. Een constructie met als doel om de leencapaciteit te verhogen, kan gezien worden als overkreditering. Fiscaal is de familielening ook niet waterdicht. Alleen als je het betalen van de maandlasten en vervolgens terugschenken jarenlang gedisciplineerd blijft volhouden. En de fiscus niet redeneert dat de constructie alsnog kwalificeert als een belaste schenking. Daar lijkt het weliswaar niet op, maar goedkeuring is er nooit geweest.
De meeste geldverstrekkers laten de constructie toe, mits goed gedocumenteerd. Waar het in het begin ging om kleine bedragen, zijn die snel gegroeid naar € 100.000 tot een veelvoud. Om er enige richting aan te geven, maximeren een aantal geldverstrekkers de familielening tot 50% LTI of LTV. Bij een gemiddelde koopsom van € 500.000 gaat dat om grote bedragen. Het elastiekje rekt tot het knapt.
Politieke aandacht
De familielening heeft inmiddels de aandacht van de politiek getrokken. D66 kamerleden Oosterhuis en Schoonis hebben op 14 juli 2026 Kamervragen gesteld[1] over het effect van de leningen op de woningmarkt en leennormen, en vragen de minister hoe de constructie tegen te gaan. Minister van Financiën Heinen zal enige tijd nodig hebben om de vragen te beantwoorden, maar de verwachting is niet dat hij zal zeggen dat alles koek en ei is. De weg naar inperking is dan snel ingezet.
Rol van de hypotheekadviseur
De hypotheekadviseur zal zijn klant altijd optimaal bedienen. Dat is logisch, daar wordt hij ook voor betaald. Binnen de ruimte die de wet- en regelgeving biedt, haalt hij er het beste uit. Of zoveel mogelijk. De adviseur is gewend de regels te volgen en die ten volle te benutten. Maar hij is niet gewend de regels te modereren. Grenzen worden verder opgerekt, totdat de wal het schip keert.
NVM-modelovereenkomst
De wet stelt bijzonder weinig eisen aan de koopovereenkomst van een woning. Allen dat dat schriftelijk moet, duidelijk en dat er drie dagen wettelijke bedenktijd is. De Nederlandse Vereniging van Makelaars heeft het initiatief naar zich toegetrokken en de model koopovereenkomst opgesteld. Het doel is om tot een evenwichtige verdeling te komen tussen de belangen van de koper en verkoper. Zo krijgt de koper bijvoorbeeld de tijd om een financiering te regelen (ontbindende voorwaarden) en heeft de verkoper recht op schadevergoeding als de koper zich tot terugtrekt. Dat evenwicht is goed gelukt. De modelovereenkomst wordt bij vrijwel alle woningverkopen gebruikt. Politiek is er geen aanleiding om de wet aan te scherpen. Dit voorbeeld van zelfregulering zou de adviessector ook goed passen.
Gezamenlijk standpunt
Consumenten zijn gebaat bij individuele financieringsoplossingen en de hypotheekadviseur is bij uitstek toegerust om hem daarbij te helpen. De familielening kan een goed instrument zijn. In dat verband is het belangrijk dat de adviesmogelijkheid blijft bestaan.
Bij de besluitvorming rondom wet- en regelgeving is de adviessector vaker niet dan wel betrokken. De recente wijzigingen rondom aflossingsvrij zijn zonder raadpleging van de sector tot stand gekomen. Niet verwonderlijk heeft dat tot brede verontwaardiging onder adviseurs geleid.
Verreweg de meeste hypotheekadviseurs zijn aangesloten bij een brancheorganisatie. Dit is een goed moment om tot gezamenlijke consensus te komen over de rol en invulling van de familielening in de woningmarkt en relatie tot leennormen en belasting.
Als je niet aan tafel zit, sta je op het menu.
