.svg)
In veel 55+ dossiers loopt de hypotheek al jaren stabiel door. De rente staat vast, de maandlast is betaalbaar en er is geen directe aanleiding om iets te wijzigen. Toch zit juist in deze fase een belangrijk aandachtspunt: de manier waarop geldverstrekkers het inkomen beoordelen verandert zodra een klant dichter bij de AOW-leeftijd komt.
Vanaf ongeveer tien jaar vóór de AOW-leeftijd toetsen geldverstrekkers bij een hypotheekwijziging niet alleen op het huidige inkomen, maar ook op het verwachte pensioeninkomen. Daardoor kan een herfinanciering die op 56-jarige leeftijd nog mogelijk is op basis van het arbeidsinkomen, een jaar later worden beoordeeld op basis van een aanzienlijk lager pensioeninkomen. Bij veel huishoudens leidt dat tot een forse daling van de financieringsruimte, terwijl het arbeidsinkomen in diezelfde periode volledig gelijk is gebleven.
Wat betekent dit voor de financieringsruimte?
Herfinancieren bij 55+ klanten draait meestal om één van deze situaties:
- Rentevastperiode loopt af;
- Klant wil maandlasten verlagen;
- Verbouwing of verduurzaming;
- Verhoging voor schenking of uitkoop;
- Herstructureren van een aflossingsvrij leningdeel.
Veel klanten gaan ervan uit dat hun huidige inkomen leidend blijft zolang zij nog werken. In de praktijk verandert de beoordeling echter zodra de pensioentoets van toepassing wordt. Dan wordt niet alleen gekeken naar het huidige arbeidsinkomen, maar ook naar de verwachte inkomsten na pensionering, zoals AOW en aanvullend pensioen.
Bij een inkomensdaling van bijvoorbeeld € 90.000 naar € 55.000 bruto per jaar verandert niet alleen de beoordeling van de betaalbaarheid, maar ook de maximale financieringsruimte. Dat kan ertoe leiden dat een gewenste verhoging niet meer mogelijk is, een deel van de hypotheek niet kan worden aangepast of een herfinanciering minder flexibel moet worden ingericht dan oorspronkelijk gewenst.
Aflossingsvrij en herbeoordeling
Bij herfinanciering wordt ook gekeken naar het aandeel aflossingsvrije leningdelen. Verschillende geldverstrekkers hanteren bij nieuwe aanvragen of wijzigingen maximale percentages voor het aflossingsvrije deel. Voor bestaande hypotheken verandert er meestal niets zolang er geen wijzigingen worden doorgevoerd, maar zodra een klant gaat verhogen, oversluiten of herstructureren gelden de actuele acceptatiekaders. Bij 55-plussers met een relatief groot aflossingsvrij deel kan dit, in combinatie met een lager pensioeninkomen, de financieringsruimte verder beperken. Daardoor is herfinancieren vóór toepassing van de pensioentoets vaak eenvoudiger dan daarna.
Werkelijke lastentoets: wanneer biedt die ruimte?
Een belangrijk punt dat in de praktijk vaak wordt onderschat, is de werkelijke lastentoets. Wanneer de nieuwe maandlasten lager of gelijk zijn aan de bestaande lasten, kan onder voorwaarden worden afgeweken van de standaard annuïtaire toets. Dit biedt ruimte bij herfinanciering, zelfs wanneer het pensioeninkomen lager is. Maar die ruimte ontstaat niet vanzelf. De hypotheekstructuur moet daar wel op ingericht zijn. Het verschil zit daarom niet alleen in inkomen, maar ook in de manier waarop het dossier is opgebouwd.
Juist daarom is het verstandig om tijdig inzicht te krijgen in de mogelijkheden. Niet omdat er direct iets moet veranderen, maar omdat er vóór pensionering vaak meer opties beschikbaar zijn dan daarna.
Overwaarde opnemen via herfinanciering
Veel 55-plussers beschikken over aanzienlijke overwaarde en willen deze gebruiken voor persoonlijke doelen. Denk aan een camper, een grote reis of financiële ondersteuning van (klein)kinderen.
Wanneer overwaarde voor consumptieve doeleinden wordt opgenomen, verhuist dit leningdeel naar box 3. De rente is dan niet aftrekbaar in box 1. Daarnaast kan het vrijgekomen vermogen gevolgen hebben voor de vermogensrendementsheffing en voor inkomensafhankelijke regelingen. Ook hier speelt timing een belangrijke rol. Zolang de financiering voornamelijk wordt beoordeeld op arbeidsinkomen, is de ruimte vaak groter dan wanneer het pensioeninkomen leidend wordt.
De echte vraag is niet óf een klant moet herfinancieren
Voor veel 55-plussers is de grootste financiële fout niet het maken van een verkeerde keuze. Het is de veronderstelling dat dezelfde keuzes later nog beschikbaar zijn.
Juist daarom verdient de periode vóór pensionering aandacht. Niet omdat iedere klant iets moet aanpassen, maar omdat dit vaak het moment is waarop de meeste mogelijkheden nog openliggen. Het gesprek over herfinancieren bij 55+ klanten gaat daarom minder over rente en meer over timing.
De relevante vragen zijn:
- Wat gebeurt er met de financieringsruimte zodra het pensioeninkomen wordt meegewogen in de beoordeling?
- Wil de klant flexibiliteit behouden voor een verbouwing, schenking of herstructurering?
- Is het wenselijk om vóór de 10-jaarsgrens bepaalde aanpassingen door te voeren?
- Welke mogelijkheden verdwijnen zodra het pensioeninkomen leidend wordt?
Niet iedere klant hoeft te herfinancieren. Maar bij 55+ dossiers is het belangrijk om bewust te kijken naar het moment waarop wijzigingen worden aangevraagd. Daar zit vaak het verschil tussen kunnen kiezen uit meerdere opties en ontdekken dat bepaalde mogelijkheden simpelweg niet meer haalbaar zijn.
