.svg)
De aflossingsvrije hypotheek staat onder druk, mede door de invloed vanuit De Nederlandsche Bank (DNB), de Europese Centrale Bank (ECB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In dit artikel deelt onze collega Sander Roos zijn opinie op de laatste ontwikkelingen in de Nederlandse hypotheekmarkt.
Het hing al een tijdje in de lucht, maar inmiddels sturen De Nederlandse Bank en toezichthouder AFM aan op het afbouwen van aflossingsvrije hypotheken. Rabobank is de eerste aanbieder die haar beleid aanpast. Nog maximaal 30% van de waarde van de woning mag aflossingsvrij worden geleend.
De Nederlandse hypotheekmarkt is in Europees opzicht bijzonder. Een lening voor de volledige waarde van de woning – zonder aanbetaling. In de praktijk is een zo hoog mogelijke financiering de norm. Inbreng eigen geld liever zo min mogelijk; alleen als het nodig is. In Duitsland is het maximum 80%. In andere Europese landen 90%. In België kunnen starters nog 100% krijgen, maar zodra ze doorstromen, is 90% het plafond.
Eerlijk is eerlijk: ons systeem is er ook op ingericht. Voor woningen tot de gemiddelde koopsom, verleent de overheid garantie (NHG). Nationale Hypotheek Garantie hanteert geen risicoprofielen. Een lening van 100% marktwaarde is even risicovol als een lening voor de helft van de waarde. Zonder NHG is er wel prijsverschil, al is de opslag tussen 90% en 100% soms maar 0,04%.
Wie verder in de tijd terugkijkt, herinnert nog wel dat 112% marktwaarde mogelijk was, of 125% executiewaarde in de termen van toen. In dat opzicht is het logisch om veel te lenen: als het wordt aangeboden, maak je er gebruik van.
Risico's Nederlandse hypotheekmarkt
Toch zijn er ook risico’s verbonden aan de hoge Loan-To-Value. In 2008 zorgde de economische crises voor een correctie van 30% van de woningwaarde, fors hoger dan in andere landen. Economisch herstel duurde ook langer in Nederland. Pas in 2014 keerde de markt terug naar een nieuwe normaal, ook weer later dan andere lidstaten. En daar zit precies de crux.
Europa ziet risico’s in de manier waarop de hypotheekmarkt in Nederland georganiseerd is: een hoge LTV, grote bedragen en veel aflossingsvrij. De angst is dat een probleem in de hypotheekmarkt doordringt in andere delen van de economie. En dat kan dan weer overslaan op andere landen. Dat zoiets reëel is, bleek in 2008. Slecht gedocumenteerde leningen in een niche op de Amerikaanse hypotheekmarkt (sub-prime) leidde tot een mondiale economische crisis. We hebben ons altijd verdedigd door te wijzen op de hoge betaalmoraliteit en reserves in de vorm van spaargeld en pensioenen. Dat is waar, maar geen van die argumenten houdt een crisis tegen.
Alleen waarom dan de focus op het terugbrengen van aflossingsvrij?
Een groot deel van bestaande hypotheken zijn in de jaren tot 2022 met lage rentes geherfinancierd. Die hypotheken lopen vanaf 2042 af en krijgen waarschijnlijk te maken met een verdubbeling (of meer) van de rente. Tegelijk eindigt in aanloop naar 2043 het overgangsrecht en daarmee de renteaftrek. Een groot deel van deze leningen zijn aflossingsvrij. Zonder maatregelen kan dat tot betaalbaarheidsproblemen leiden.
In dat licht is het niet onredelijk om de Nederlandse hypotheekregels in lijn te brengen met Europese gemiddelden. Het verlagen van de LTV of nominale waarde van de collectieve hypotheekschuld heeft ingrijpender gevolgen dan het aflossen ervan. Ik verwacht op brede schaal inperking van aflossingsvrije hypotheken.
